根據香港 Cental-City Leading Index（中原地產二手房指數）顯示，香港房價從2008年底部到現在已經翻了一倍多，而2012年初至今更有20%的漲幅。香港政府從2010年8月開始采取了一系列緊縮政策，如提高房貸首付比例，增加印花稅等。但這一系列措施并未使得房價下降，香港房價僅在2011年下半年小幅調整后繼續上漲至今。

　　造成房價上漲的原因基本上有兩個方面，即長期低利率/負利率和供求不平衡。

　　長期低利率/負利率方面。由于香港長期處于負利率時代（存款利率幾乎為0），雖然香港而租金回報率只有3%左右，但房貸利率更低，平均只有2.2%左右，依然是正回報，目前來看低利率會維持相當長一段時間。

　　供求不平衡方面。香港特區政府的及美聯地產的統計數字顯示，2007年-2011年平均每年住宅完工量只有接近1萬套，大幅低于近20年歷史上平均的2萬套完工量。而2013年預計完工量僅可以從2012年的1.2萬套增加到1.5萬套。從需求端來講，香港過去10年平均每年新增的住戶數2.8萬戶左右，每年結婚的新人有4.8萬對左右，預估每年對一手房的本地剛性需求在1.5萬套以上，而非本地需求在5000-6000套左右。

　　為了抑制房地產泡沫，特首梁振英近期迅速出臺了一系列政策來抑制房價過快上漲。其中幾條重要措施的分別是：

　　1）進一步提高外地購房者的首付，外地人首付比本地人高出20%（原來10%），并將償債比例要求從50%降低到40%

　　2）將特別印花稅的稅率及期限提高，期限從2年提高到3年，稅率從原來的5%-15%提高到10%-20%.

　　3）買家印花稅：非香港永久居民購房將需要額外多付15%的買家印花稅。

　　4）中長期將提高土地供應。

　　以上措施除4以外，主要是針對投機行為及壓制外地人購房需求，尤其是買家印花稅一項，可能會減少部分非本地（主要是來自大陸地區）的需求，這部分需求在2012年3季度占總交易量的10%左右，其中占高端項目交易量的28%。根據中原地產數據，今年3季度的一手房市場高端項目交易總額的50%來自大陸。

　　從短期來看，政府嚴厲的政策可能使得交易量在短期內有所下降，投機需求繼續下降，房價可能小幅調整，而中期來看，低利率及供求的不平衡仍未得到解決，房價難以大幅下跌。

　　政府也提出了中長期每年供應增加到2萬套每年的土地政策，而面對未來可能的供應增加，香港開發商的經營模式可能會發生根本的轉變：從囤地，開發緩慢，定價較高，專注于高端產品的模式，轉變到快速開發，快速周轉，適中定價，來實現銷售額及盈利的增長。

　?。ㄗ髡呦等A安基金全球投資部研究員）