新浪財經訊 由中歐和華安基金共同舉辦的“2011中歐-華安銳智沙龍”于9月17日在中歐陸家嘴國際金融研究院舉行。圖為中歐國際工商學院西班牙國際銀行經濟學與金融學教習教授許小年。

　　以下是文字實錄：

　　許小年：給我的題目是房地產市場如何突破困局，我覺得這個困局是無法突破的。自從政府決定調控房地產市場以來，用一句話來形容，就是胡作非為，國家的法律也不管了，政策也不管了，市場規則也不管了，就是一門心思把房價打下去。我很不理解，政府采取一系列的措施，限價、限購等等這些。我在會議上和我自己的文章中多次提出，限價、限購違反市場經濟最基本的原則。一方面侵犯企業的經營自主權，另一方面侵犯消費者的自由選擇權，這和市場經濟的精神完全背道而馳的。

　　企業生產什么產品？在市場上這個產品如何去定價，完全企業有經營自主權。我們改革開放初期的時候就討論如何落實企業經營自主權，那時候計劃經濟對企業的限制太多了，沒想到我們今天沒有落實，反而處處開倒車，市場經濟的精神是消費者在市場上有自由選擇權，我們限制消費者的自由選擇權?，F在政府的這些政策已經是完全不講理的政策。市場經濟的道理他不講，我們國家有的法律他也不遵守。

　　你收稅要增加新的稅種需要各級人大討論來做決定，地方政府沒有權利決定新的稅種，但是我們在重慶和上海兩個地方就收了房產稅，我本人不反對房產稅，我反對的是房產稅的決策制定程序，完全是程序錯誤，違反我們國家自己的法律。我們查一下稅收方面的法律，沒有一條是地方政府可以自己決定的，全國性的稅種在全國人大，地方性的稅種在地方人大?，F在有人把80年代法規拿出來作為房產稅的法律依據，時間這么長了，甚至有人把50年代的法規翻出來作為今天的支持，這在法律程序上起碼來說是值得懷疑的。所有的這些違規，違法的行為，他的目標只有一個，要把房價砸下去。

　　調控到現在似乎看到了一些效果，有一些地方房價開始回落，但是我不知道房價回落是市場上真的回落還是地方政府急于向中央證明調控政策取得了效果，你們趕緊停手吧，我不知道。因為我到了一些城市，他們報道房價回落了，我跑到那里問問當地的開發商和購房者，他們說房價沒跌，我也不知道真實的情況到底是怎么樣的。房價確實太高，但是這不是我們降房價的辦法，政府出臺的一系列行政性的手段，不能解決中國房地產市場根本性問題，他沒有辦法解決掉。我們的高房價已經使得中國經濟增長造成很大的障礙，一個非常明顯的障礙就是他阻礙了城鎮化進一步的開展，我們官方數字城鎮化是46%，這是按照城鎮人口除以總人口計算出來的。實際上我們的城鎮化不到46%，在城鎮人口統計中凡是居住6個月以上都是城市人口，其實我們知道居住6個月以上包括大量農民工，農民工雖然住在城里，但是他的消費行為根本不是城鎮的，他的消費行為還是農村的，生活方式還是介于農村和城市之間，基本上是農村的。如果把這部分人口剔除掉，我們城市化水平只有35%。

　　講城市化是什么意思呢？在國際外部需求逐漸減弱的情況下，美歐經濟今后三五年內不可能復蘇，復蘇的原因是去杠桿化的過程不是一蹴而就的，金融危機的引起也是過度借債，你現在要走出危機，歐美經濟必須要去杠桿化，去杠桿化沒有完成之前所有的反彈都是暫時的，去杠桿化不那么容易，現在最困難的一步就是政府去杠桿化，因為在危機期間他把一個國家的負債從家庭轉向銀行，現在又從銀行轉向政府，整個經濟和國家，你看他的資產負債表負債水平沒有降低，只不過轉來轉去，現在沒有地方轉了轉到政府身上。所以現在就要英雄救美，還要英雄救歐，哪救得過來，我們有多少錢呀，我們救得過來嗎?，F在轉不出去了，所以你自己就得還，沒有別的辦法。因此三五年內歐美經濟沒有什么太大的希望。中央銀行聯合干預市場，有什么用，根本沒有什么用，越干預越是推遲復蘇的到來，推遲去杠桿化的進行?，F在有遠見的政治領導人，作為一個對社會負責的學者，應該告訴歐美老百姓我們今天的繁榮和未來的繁榮都被透支掉了，現在是還錢的時候，沒有別的辦法，只有勒緊褲腰帶去還債。

　　在這樣的情況下，長期以來作為中國的經濟推動的火車頭，外部需求在今后三五年中沒有希望，那我們國家經濟怎么辦，我們國家經濟內部市場非常龐大，我們增長的潛力并沒有被窮盡，我們和80年代日本不一樣，最大不一樣是80年代末的日本各個市場都飽和了，我們現在有很多市場需求沒有得到滿足，在城鎮化方面，我們的空間多大，如果是35%城鎮化率，你和日本和韓國的80%的城鎮化率怎么比。所以我們國家經濟增長的潛力還在那，市場還在那，但是我們被僵化的體制束縛了。城鎮化提高5個百分點要建多少房子，建多少醫院，建多少學校。城鎮化產生集群的經濟效應，城鎮化由于人口的集中，社會分工進一步細化，他能夠產生出多少投資機會，他能夠創造多少社會需求。所以我們的增長潛力還是有的，城鎮化就是一方面。但是現在城鎮化往前推進，碰到阻力，阻力是什么？首先就是房價太高。農民工進城買什么房子，城里人都買不起，但是這些人到城里解決不了居住問題，他的消費是永遠不會像城里人一樣，他總是游離在城市和農民之間的一群人，不是真正的城市化。要想通過國內的市場繼續驅動中國經濟的增長，要思考城鎮化。我曾經做過一個簡單的回歸分析，把全國30多個省市自治區的經濟增長率和城鎮化做了一個回歸，發現相似率非常高，城鎮化明顯推動各地發展，但是為了使城鎮化水平進一步提高一定要解決房價問題。在中國這樣一個大國房價這么高肯定是不對的，房價長期居高不下只有受到地理位置的限制，地理條件限制才有可能。比如說香港中環，他就是一島，土地供應沒有了，就這么多，所以它的房價很高。曼哈頓半島，在其他地方有著這么縱深的腹地，像上海和北京都可以向外擴張，房價這么高沒有道理，一定是體制性限制的供應，使得房價居高不下。房地產市場限制供給，使得推高的價格，最重要的就是土地供應。

　　如果房地產市場要突破困局，必須要思考幾十年沒有變的土地制度。這個土地制度已經不適應我們國家經濟發展的需要，已經完全不適應了。突出的問題就是土地供應和地方財政緊密的連接在一起，中央十八般武藝，打壓房價打到今天打不下去，大家都說開發商在那死抗，開發商哪有那么大的能量，真正在那抗的是地方政府，因為房價，土地價格和地方政府的財政是連在一起。因此，你要解決土地的供應，土地供應的增加，房屋的增加都需要把土地供應，一級市場的壟斷打破。我們現在是供應短缺，需求和供應之間明顯存在著差，但是市場機制不能發揮作用，不能夠因為價格逐漸的高漲，有新的土地進入到市場中，真正的土地，一級市場的建立，這是從根本上解決房價問題極為重要的措施。再往下推一步，土地的私有化要討論，要提上議事日程，土地私有化不僅僅是建立土地一級市場的必要條件，而且土地的私有化是保護農民權利，保護農民利益，減少在土地征用過程中社會沖突的根本性措施。所以它從效率的角度，從社會公平的角度我覺得我們都應該認真討論土地私有化的問題。能夠在房價高漲的時候，土地價格高漲的時候有新的土地進入到市場，而不是政府壟斷，所謂集體所有制下實際上是政府所有制。征地時的價格農民能說了算嗎，集體所有制實際上是基層政府所有制。

　　除了把土地真正做成市場化以外還有一個必須要解決的問題就是切斷地方政府和土地市場的聯系，那你要考慮財稅體制的改革，增加透明度，增加民眾的監督，我覺得都是漸進式的改革一步步的推進很好的主張?，F在一說財稅改革，我們都講分稅制，1994年分稅制把地方政府搞的很苦沒有錢了不得不依靠政府，這句話镕基特別不愛聽，他說我們不是沒有錢，有的是錢，關鍵用在什么地方。如果你把轉移支付考慮在內，地方政府支配的財力并沒有明顯的下降，但是分布上發生變化，經過中央轉移支付以后有些地方可支配的財政資源是減少，總體來說沒有明顯下降。地方政府的問題不是說分稅制之后收入不夠，而是這幾年開支膨脹的太厲害，因此財稅改革，討論重點不是中央和地方怎么分錢，討論的重點是如何監督各級政府，包括中央政府，能夠讓它別亂花錢，這是關鍵。在開源節流中，我認為節流重要于開源。地方政府的開支兩大頭，第一大投是投資，第二大頭是養人，這兩大頭在過去幾年膨脹成什么樣子啊，地方政府都是振振有辭，你讓我拉動內需我就搞地鐵，我就搞高速公路，我就搞機場，我拉動內需，這是你中央號召的，中央也說不出話來，拉動內需我就要弄錢，沒錢怎么辦，沒錢賣礦場，投資開支那是無節制的膨脹。一弄幾十億，一弄上百億，這樣投資的增加哪里的收入能夠滿足它。

　　再一個是養人，公務員和官員的數量膨脹了多少，我到一個貧困縣，他們讓我去講講經濟，我去了之后在縣城里面，最雄偉的建筑，不用問，一定是縣政府，一個貧困縣的縣政府20多層大樓，我特地數了一下，20多層的大樓，在縣城里面是最明顯的位置，最好的位置上，里面裝的滿滿當當全是人，我在大樓里溜達一圈，發現他們在電腦上打撲克，我們網站管理的比較嚴格，如果管理不嚴格貧困縣肯定有各種各樣的照片出現。大家都沒事干，坐在那玩游戲，一個貧困縣養這么多人，我說你們財政支出發工資夠嗎，不夠，財政收入連發工資都不夠，加上中央轉移支付呢？加上也不夠。養這么多人干什么？我搞不清楚。一路上一條走廊走過去，辦公室門前吊了一些小牌子，很多牌子我都沒聽過。養了這么多人，我們的財政怎么撐的住，所以房地產的問題你再往下走，你再深入下去，連著我們的財政問題，土地制度問題，這些問題不解決，房地產市場怎么辦，土地價格下不來，地方政府對于房地產的依賴下不來，這個價格怎么下來呢？土地的供應問題不解決，如何靠市場去調節供給和需求，市場機制就沒有辦法發揮作用。

　　我的預測始終是，如果我們不改革，房價也許會下來10%幾，大概不超過30%，然后是報復性反彈，歷史已經多次證明，要想避免這種暫時的打壓下去，隨后是報復性反彈，一定要進行制度上的改革。分稅制1994年到現在10幾年，土地制度到現在幾十年了，早就不適應新的經濟形勢和情況你還不改，你再不改矛盾不斷地擠壓。但是，改的前景怎么樣，改的前景非常渺茫，這都是涉及到利益的問題，要改起來哪那么容易，在財政領域有多少利益，在土地市場上有多少利益，改起來非常困難。所以我說，房地產市場如何突破困局，結論基本上就是沒法突破困局。謝謝大家！