REITs，這一金融名詞今年以來密集出現在公眾視野。近期，上交所公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)首批項目申報啟動，我國基礎設施公募REITs試點邁進了關鍵的一步。

對于普通投資者來說，公募REITs開辟了新的資產配置路徑。為了幫助客官們全面了解此類投資品，小安帶來REITs公開課，今天一起聊聊：什么是基礎設施公募REITs？此類產品推出有什么意義？

 

什么是基礎設施公募REITs？

REITs起源于美國，由美國國會于1960年創立，初衷是使得所有投資者、尤其是小型投資者獲得產生收益的房地產相關產品。此后該模式被全球許多國家所借鑒，至今已有澳大利亞、日本、新加坡40多個國家和地區發行了該類產品，其投資領域由最初的房地產拓寬到酒店商場、工業地產、基礎設施等，已成為專門投資不動產的成熟金融產品。

 

北美發達國家的公募REITs規模最大

數據來源：EPRA（2019/12/31）

此次我國試點的“基礎設施公募REITs”，是依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產，通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。

小安劃一下重點，基礎設施公募REITs可以讓投資者用較少的資金參與到大型基建項目中（比如建一條收費公路），從而分享項目的基礎收益和資產升值。值得注意的是，本次試點的基礎設施包括倉儲物流、收費公路、信息網絡、產業園區，不包括住宅和商業地產。

 

基礎設施公募REITs推出的重要意義？

中國為何要發展基礎設施REITs市場？基礎設施REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定等特點，能有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效。

第一，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重。

傳統的基礎設施建設和房地產開發以信貸、債券融資為主，在較高的負債成本之下，不動產企業通常采取高周轉率的“開發-銷售”模式，通過提高資產周轉效率來維持利潤率。

REITs出現后，企業融資由債務融資轉變為權益融資，可以減少企業債務融資所帶來的財務成本。不動產企業向“持有-運營”模式轉型，將提升不動產運營水平，提升企業的整體競爭力。

第二，有助于盤活海量存量資產，為基礎設施投資提供退出渠道。
中國基礎設施建設和房地產投資長期依賴債務融資，地方政府和房地產企業的高杠桿行為加劇了債務風險的聚集，并可能將風險傳導至銀行體系進而影響金融市場的穩定。

基礎設施REITs的推出，可以為海量存量資產提供交易市場。通過市場化的方式為基礎設施資產進行定價，提升存量資產的流動性，盤活存量資產，為地方政府和不動產運營商提供退出渠道，實現風險在整個經濟體系的分散。

第三，REITs將作為大類資產，為資產管理市場提供新的供給。

伴隨中國居民收入不斷提升，中國資產管理市場規模也隨之持續擴容，在2008-2017年的10年間增長近19倍。但是不動產作為大類資產中極為重要的一類資產，中國普通投資者卻無法通過資產管理市場對不動產進行直接投資。

 

資料來源：WIND、東方證券財富研究中心

REITs的推出將降低不動產投資的門檻，有助于普通投資者參與到不動產投資中來，讓每一個普通投資者都能充分分享國家經濟和不動產市場發展的紅利。同時不動產與其他大類資產收益的低相關性，也使投資者分散風險、實現資產配置成為可能。

風險提示：本基金為基礎設施基金，基礎設施基金與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特征，基金管理公司不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。投資者在投資本基金前，應全面了解本基金的產品特性，理性判斷市場，謹慎投資，并承擔基金投資中出現的各類風險，包括但不限于：基礎設施基金特有風險（包括但不限于基金價格波動風險、流動性風險、發售失敗風險、交易失敗風險、終止上市風險、基礎設施項目運營風險、利益沖突風險、稅收等政策調整風險等）、與本基金基礎設施項目相關的風險（包括但不限于政策風險、市場風險、運營風險、集中度風險、估值與現金流預測風險）、與本基金相關法律法規和交易所業務規則變化的風險等。投資者在參與基礎設施基金投資前，應認真閱讀基金合同、招募說明書等法律文件，熟悉基礎設施基金相關法律法規、交易所相關規則等，對其他可能存在的風險因素也應當有所了解和掌握，并確信自己已做好足夠的風險評估與財務安排，避免因參與基礎設施基金投資遭受難以承受的損失。