2013年2月20日，國務院總理溫家寶20日主持召開本屆政府最后一次國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作。會議指出，我國正處于城鎮化快速發展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策。要保持政策的連續性和穩定性，嚴格執行并完善有關措施，促進房地產市場平穩健康發展。會議要求進一步完善住房供應體系， 健全房地產市場運行和監管機制，加快形成引導房地產市場健康發展的長效機制。具體而言，針對此前中國房地產價格、特別是一些城市房價上漲幅度過大，出臺了五條指導性意見，簡稱“國五條”：

　　1. 完善穩定房價工作責任制

　　各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。

　　2. 堅決抑制投機投資性購房

　　嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

　　3. 增加普通商品住房及用地供應

　　2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。

　　4. 加快保障性安居工程規劃建設

　　全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時 交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。

　　5. 加強市場監管

　　加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。

　　要點點評

　　1. 會議務實地指出，“我國仍舊處于城鎮化快速發展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變”。說明中央對房價上漲的基礎性原因有著清晰認識。“支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策”，說明了調控的長期性、艱巨性。

　　2. 相關政策方面，重新要求個直轄市、計劃單列市以及除拉薩外的省會城市制定房價控制目標并建立問責，這是很嚴厲的措施。

　　3. 繼續嚴格限購，對已經實施限購的城市，按統一要求完善限購措施；其他(之前未限購的)城市房價上漲過快的，應要求及時采取限購措施。因此在限購方面是加碼的。

　　4. 房貸政策方面，重新提出“嚴格實施差別化住房信貸政策”。沒有出現對第二套購房信貸條件的規定(坊間傳言的二套房貸7成、1.3倍基準利率)，作為國務院層面不會做出如此規定，但不排除后續細則出臺這些規定的可能。

　　5. 再次提出擴大房產稅試點范圍。這一點并未超預期。

　　6. 會議還提出增加商品房住房及用地供應，說明地產調控并不局限于需求調整，供給端的調整也被認識，這對相關產業鏈是利好。

　　市場觀點

　　年度策略報告中，戰略性看多A股市場，提出的三個風險：企業降杠桿、影子銀行、房價上漲。

　　由于中央經濟工作會議提出“堅決守住不發生系統性金融風險的底線”從而使得銀行壞賬(影子銀行)的風險大大降低，這是金融股(特別是銀行股)估值修復的主邏輯。在中央經濟工作會議再次提出發展是硬道理的總方針之下，貨幣政策、財政政策、地產調控政策都出現了一些松動跡象。因此需求不足(企業主動降杠桿)的風險也在下降。

　　在兩個風險都下降的情況下，房價上漲的風險卻在累積。由此構成市場調整的最大的潛在風險變量。

　　就地產而言，最大的政策變化是由去年年底“支持合理自住與改善型需求”轉向“支持自住、堅決抑制投資投機”。兩者的不同和可能的交叉在于第二套房的界定上，可以認為是改善型，也可定義為投資或投機。這成為最大的政策調控的彈性空間。因此不排除傳聞中的對第二套房限購或者提高成數與利率的可能。

　　貨幣政策近期也似乎有微妙變化的可能。首先，四季度報告也再次提出通脹擔憂；第二，一月份的信貸與社會融資額的超預期可能引發央行的從緊微調，特別是近期的連續正回購有強化這種市場預期或擔憂的跡象。

　　當前“兩會”即將召開，新一屆總理即將正式上任；新一屆政府中各個重要部委的人事變更也可能會陸續展開。未來的政策動向處于重要的觀察窗口期。

　　結論與操作建議

　　在當前諸多不確定性以及風險暴露與消化的過程中，確定性盈利增長是最優選擇，當前的“防御+消費+主題”的風格有望延續。建議配置上仍以防御為主，重點配置低估值藍籌、大消費(醫藥、食品)，規避周期類品種。等待經濟基本面(復蘇進程)和政策面的進一步明朗后再次選擇進攻性品種。

　　如果周期類品種配置較重，則建議忍耐與等待，并優化個股品種。畢竟對全年還是樂觀的，短期內會比較煎熬。